当前房地产市场正经历着显著的变化并面临多方面的挑战。受政策调控、金融环境以及土地供应等因素的影响，房地产市场供需关系也呈现出动态变化，在一线城市和热点区域，土地价格高涨，导致房价居高不下；而部分三四线城市和县城则存在房地产库存积压的问题，去库存任务依然艰巨。房地产市场周期性调整的特征愈发明显，投资者和开发商需要更加审慎地判断市场走势。

在政策支持和市场需求的引导下，存量住房转型为保租房的模式应运而生。保租房，即保障性租赁住房，是指限定建筑面积、租金和准入条件且享受政府给予土地、财税、金融等优惠政策的租赁住房，主要保障符合条件的新市民、青年人等阶段性住房困难群体。保障性租赁住房的房源主要通过新建、项目配建和存量盘活三种方式筹集。其中，存量盘活主要是将符合条件的居住存量房屋改造作为保障性租赁住房，或将闲置或低效利用的非居住存量房屋改建成保障性租赁住房。

存量住房转型为保租房的新趋势不仅有助于解决中低收入群体的住房问题，缓解商品房的去化压力，成为连接住房需求与供应的重要桥梁，也是政府宏观调控房地产市场、促进社会公平与和谐、提高社会利用效率的重要举措。

针对保租房，国家和地方政府近年来出台了一系列扶持政策，为存量住房转型为保租房提供了强有力的支持和激励。

相关优惠政策主要体现在土地管理、财政补贴、能源费用、税收、融资、审批等方面，这些政策有效地降低了存量住房转型为保租房的经济压力，提高了项目的可行性，具体优惠政策如下：

一系列政策红利使得保租房市场得以快速发展，这既可以满足中低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价。同时，保租房市场的兴起也为相关产业链带来了商机，如建筑设计、施工、物业管理等。

政府主导的大规模保障性用房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。

第七次全国人口普查数据显示，与2010年相比，全国城镇人口增加23642万人，城镇人口比重上升14.21个百分点；全国人户分离人口49276万，增长88.52%，表明我国租房人口数量也在快速增长。随着人口流入城市，新市民、青年人对住房的需求持续增加，而其购房能力有限因此更加依赖租赁市场，再加上保租房租金不得超过同地域、同品质市场平均租金的90%，新市民、青年人这类阶段性住房困难人群对保租房的需求日益旺盛。

政策推动下，全国各地保障性租赁住房加速筹建，国家统计局发布的2023年国民经济和社会发展统计公报显示，2023年全国保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间），超额完成了既定年度目标，这表明保租房的市场规模正在不断扩大。

虽然政府大力推动对保租房的建设和筹集以增加市场供应，但由于土地供应、资金筹措等方面的限制，保租房的供应速度仍然无法满足快速增长的市场需求，尤其是在一些大城市和人口密集地区，保租房的供需矛盾更加突出，保租房市场有望迎来更广阔的发展空间。

存量住房转型为保租房是满足市场需求的有效途径。通过改造和利用现有存量住房，可以快速增加保租房的供应量，从而缓解市场供需矛盾。这种转型不仅可以提高住房资源的利用效率，还可以为政府节约大量的建设成本，能带来显著的经济效益。

对于投资者而言，虽然租金可能低于市场价，但保租房的需求稳定且租期较长，其政府指导定价、规范的申请流程、线上线下相结合、定向配租与市场化管理相结合的出租方式，既能保障价格合理又能有效对接有需求的租户，因此可以为投资者提供稳定的收入来源。对于租户而言，保租房的租金相对较低，可以减轻他们的经济负担、提高生活质量。对于整个社会而言，保租房的建设和运营可以带动相关产业的发展，如建筑、装修、物业管理等，从而创造更多的就业机会和经济效益。

（一）实施步骤和策略

存量房屋改造或纳管，主要包括企事业单位的存量住房、城中村住房、未售商品房以及个人住房等，各地因城施策，选择不同的方式筹集保租房房源。通过合理的规划设计，这些闲置的商品房可以被改造为保障性住房，从而盘活存量资产，提升住房保障水平，满足中低收入群体住房需求。

存量房屋改造为保租房的项目是一个涵盖多个关键环节的系统性过程：

项目的申请和审批有“纳保”和“改建”两种方式：“纳保”指经政府同意后，项目纳入保障性租赁住房年度建设筹集计划，并取得保障性租赁住房项目认定书，继而享受国家政策优惠的过程；“改建”指实施主体按照有关要求将现有存量建筑装修改建为保障性租赁住房的过程。流程具体如下图（以北京市为例）：

图片来源：微信公众号中伦文德律师事务所

（二）案例经验

以下是一些具有代表性的保障性租赁住房项目案例及其特点和经验：

1、深圳安居保障性租赁住房REITs项目

深圳安居保障性租赁住房REITs项目涉及四个位于深圳市核心区域或地段的保障性租赁住房项目，包括安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆，这些项目的建筑面积合计为13.47万平方米，项目收益主要来源于保障性租赁住房、配套商业设施及配套停车场的租金收入。

该项目是国家发展改革委公布的24个盘活存量资产扩大有效投资典型案例之一。项目通过发行REITs（房地产投资信托基金）的方式进行融资和运营，成功地盘活了存量资产，将其转化为保障性租赁住房；扩大了有效投资，为深圳市的保障性租赁住房市场注入了新的活力，也为保障性住房建设提供了新的融资渠道。

2、安居·乐筑（亿润店）项目

安居·乐筑（亿润店）项目由西安市安居建设管理集团有限公司收购社会存量闲置房屋改建而成，是西安市首个面向社会开放的租赁住房项目，位于西郊，经过8个月筹备后开业。项目精准定位，针对新市民、青年人的品质化住房需求，提供了多种户型选择，并配备了完善的家具家电和公共服务设施。通过引入知名公寓运营机构进行联合运营，提供了专业化的管家服务和智能化的管理系统，极大提升了客户的入住体验和便利性。

3、余姚市朗霞街道余姚中国裘皮产业园租赁住房项目

余姚市朗霞街道的余姚中国裘皮产业园中部分房屋出现了低效使用的情况，为了有效利用这些房屋资源，余姚市决定将其改建为保障性租赁住房，项目提供房源1060套（间），成功盘活低效资源的同时有效缓解了新市民和新青年的住房困难。

该项目作为浙江省2023年度保障性租赁住房的典型案例，体现了产业园区与保障性住房结合的新模式，既解决了员工住宿问题，又促进了产业园区的综合发展，为其他保租房项目和房产租赁企业提供了可复制、可借鉴的建设运营经验。

4、高新火炬创新中心滨江青居项目

该项目是杭州市滨江区一个成功的存量住房转变为保租房的案例，项目总建筑面积16930平方米，其中16750平方米被改造为保租房，共计提供331套房源。通过有效利用原有的非居住存量房屋，不仅缓解了新青年、新市民的住房压力，还促进了资源的合理利用，展现了存量住房转变为保租房的可行性与社会效益。

这些案例共同展示了存量住房转变为保租房的多维度实践路径：通过金融创新（如REITs发行）解决资金问题，政策引导拓宽房源来源，以及利用财政和金融支持降低改造成本。这些措施不仅有助于缓解大城市住房紧张状况、提升住房保障水平，还促进了房地产市场的健康稳定发展，体现了政府与市场协同推进住房保障体系改革的智慧，为其他地区提供了可借鉴的经验，有助于推动全国范围内保租房体系的建设和完善。

（三）项目实施的要点

1、资金来源

政府补助资金及专项债券、社会资本参与、金融机构贷款以及企业自筹资金是主要的资金来源。

（1）政府补助资金及专项债券

《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文）提出：对符合条件的保障性住房项目，中央通过现有资金安排渠道适当给予补助。将符合条件的保障性住房项目纳入地方政府专项债券支持范围。支持利用住房公积金向缴存职工发放购买保障性住房的个人住房贷款，在确保贷款资金安全的前提下，在城区常住人口300万以上的大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。

财政部、住房城乡建设部关于印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》的通知（财综〔2024〕15号）提出：补助资金支持范围包括住房保障，主要用于支持配租型保障性住房（公共租赁住房、保障性租赁住房）筹集（新建、购买、改建、改造等）。

（2）社会资本参与

社会资本可以通过投资、合作等方式参与存量住房改造为保租房的项目，从而提供必要的资金支持。

例如，2022年成功发行了4支保障房REITs（不动产投资信托基金），其中规模最大的产品达到了30.5亿元。这种方式有助于吸引更多的社会资本投入保租房建设，可以为保障性租赁住房提供长期稳定的资金来源。

（3）金融机构贷款

银行等金融机构可以提供住房租赁贷款资金，支持存量住房的购买和改造。2024年5月，中国人民银行宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次，最长使用期限不超过5年，政策实施至2027年末。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行，银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。

PSL（抵押补充贷款），是一种由中央银行提供的政策性贷款，可用于支持特定领域的建设和发展。2023年12月，中国人民银行重启PSL投放3500亿元，2024年1月再次投放PSL 1500亿元，为保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”提供低成本的资金支持。

2、明确资金申请的相关要求

存量房屋用作保租房申请资金应满足资金申请的相关要求。例如，在申请租赁住房购置类贷款时，需要满足以下条件：

（1）收购主体规范、收购过程规范。买卖双方尽量不得为关联企业。

（2）买方购买存量房屋用作保租房租赁需证明其具备运营能力。

（3）项目产权清晰，已达到出售条件，存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。

（4）新建普通商品住宅须满足当地政府的住宅销售要求，获得“四证”等许可文件；二手房屋须取得合法有效的不动产权证书。

（5）资本金（首付款）比例不低于购房款或评估价值（二者取其低）的20%；购买商业用房用作保障性租赁住房的，资本金（首付款）比例按当地政策要求执行。

（6）贷款到期日须早于房屋所有权等不动产权的使用权利终止日。

3、项目自身的平衡

实现存量住房改保租房项目资金自平衡，既要依靠政府的政策扶持，也依赖于市场化运作的灵活性和创新性，同时加强成本控制和运营管理，以确保项目的财务健康和可持续发展：

（1）科学规划与选址：项目应选择在人口密集、租赁需求旺盛的区域，确保改造后的房源地理位置优越，易于吸引租户，能快速出租，产生稳定现金流。

（2）政府政策支持与激励：利用政府提供的财政补贴、税收减免、低息贷款等优惠政策和资金支持，降低改造成本和运营成本。

（3）市场调研与定位：通过提供多样化的租赁产品和服务，提高运营效率，及时响应租户需求，提升租户满意度和续租率，降低空置率，增加项目的吸引力和竞争力。

（4）探索增值收入来源：除了基本的租金收入外，项目还可以通过提供增值服务的收费，如物业费、车位费、电梯广告费、社区服务、商业配套等，创造额外的收入来源。

保租房市场的未来发展需要政策、市场、技术及资金等多方面的协同努力，通过盘活存量土地和房屋资源筹建保租房的方式，能够经济合理地构建一个更加健康、可持续的租赁住房体系，更好地适应和满足社会对租赁住房的多样化需求，推动房地产市场的健康发展。